• 固定金利と変動金利の違いを理解しよう!
  • 金利上昇リスクってどうなの!?
  • 自分にはどっちがおすすめ?

住宅ローンを組む時に多くの人が最も悩むのが、「固定金利と変動金利、どちらにすべきか?」だと思います。
僕も実際に家を買う時、うちの奥さんと何度も話し合いましたからね。
一般的には変動金利よりも固定金利の方が、高く設定される傾向にあります。

金利が1%違うと、総返済額に大きな差が出ます。
例えば、3,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が1.5%なら総返済額は約3,860万円ですが、2.5%だと約4,500万円になります。
その差は640万円ですから、1%の違いでも大きな負担になるのが分かりますね。

金利が高くて元本が減りにくい固定金利

固定金利で借りると、毎月の返済額が固定され、支払総額も借入時に確定します。
そのため、将来の資金計画が立てやすいというメリットがあります。
今後、金利が大きく上昇しても、借入時の低い金利で固定されるので、利息を予定以上に多く払うリスクはありません。

ただし、「元利均等返済」を選択した場合、最初のうちは返済額の半分ほどが利息の支払いに回されるので、元金がなかなか減りません。
また、金融機関の金利優遇サービスも、全期間固定金利では何も適用されないケースがほとんどです。

金利が上昇した時のリスクが怖い変動金利

変動金利で借りると、固定金利よりも低い金利が適用されるので、当初の返済額が少なくて済みます。
条件によっては1.5%以上も金利を優遇してくれる金融機関もありますよ。
また、金利が低いために「元利均等返済」の場合、最初のうちは元本の減りが固定金利よりも早いのです。

逆に、返済期間内に金利が上昇するリスクがあります。
金利は半年ごとに見直されますが、月々の返済額は5年間固定されます。
金利が急に上昇しても、いきなり返済額が増えることはありません。
また、5年後に返済額が増えたとしても、1.25倍が限度となります。

けれども、ここに落とし穴があります。
「元利均等返済」の場合、返済額が変わっていなくても、その中で利息が占める割合が大きくなります。
さらに金利が上昇すると、「未払い利息」として月々の返済では払い切れない利息が発生するのです。

こうなると元本が減らないどころか、支払総額が増え、家計を圧迫します。
では「元金均等返済」を選べばいいじゃないか、と思われるかもしれませんが、こちらは金利の変動がダイレクトに反映されるので、急に月々の返済額が多くなってしまいます。
「元利均等返済」と違って、5年の猶予期間もありません。

8%を超えたことも!住宅ローン金利の推移について

こうして見ると、金利上昇時のリスクは思った以上に大きいことが分かりますね。
住宅ローンの変動金利はここ20年にわたり2%台で推移していますが、その前の10年間では8%を超えた年もあり、その時はわずか5年で3%も上昇したのです。
ちょうどバブル経済の時期ですね。

現在の金利は過去の歴史から見ても最低水準にあるため、今後バブル期と同じように金利が急上昇する可能性は十分に考えられます。
確かに固定金利であれば、このようなリスクとは無縁ですが、変動金利のメリットには捨てがたい魅力がありますよね。

こんな人におススメ!変動金利と固定金利

例えば、返済期間が短い、借入額が少ないなど、金利変動のリスクに晒される期間が短い人や、常に安定した収入や貯蓄を見込めたり、教育費のような他の大きな出費がないなど、金利変動のリスクに耐えられる人なら、変動金利で住宅ローンを組んでも良いでしょう。

逆に返済期間が長く、今後、教育費などの出費予定がある場合は、固定金利にした方が、事前に資金計画を立ててリスクに備えることができます。
また、収入や他の支出が不安定なら、固定金利にして住宅ローンの変動要素を無くした方が安全です。

このように、固定金利を選ぶにしても、変動金利にしても、借りる本人がそのメリットとデメリットを理解していることが大切です。
ただ勧められるがままに住宅ローンを組むのではなく、どちらが向いているのか自分で判断して選べるようにしたいですね。

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ユーミンパパ
FX課長の元職場の上司。2児の父で、20年ほど株式投資や投資信託などで資産運用をしている。家電好き。 また、奥さんがなかなかの節約家なので、そういった情報に関しても強いと自負している。

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管理人:FX課長

少年の心を忘れないアラサーリーマンです。将来を考えて給料だけでは不安だ、収入源を増やそうと100万円でFXを始めました。しかし、3ヶ月持たずに100万⇒15万へ減らし(涙) そこからFXの手法研究の日々を過ごし、ひと通りチャート分析手法を身につけます。が、それでも勝てず。結局、シンプルイズベストにして、トレンドに順張りする事に集中したら勝てるように。昨年も月単位で負けたのは2ヶ月で年間では本業と同じくらいの利益を出せるレベルまで来ました。僕が負け組初心者トレーダーから月10万円突破するまでに注意したポイントも紹介していますので是非チェックして下さい!⇒こちら

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